物流行业深度分析：深析行业价值链，海外巨头立标杆‘九游（体育门户）官方网站’

物流地产科工业地产范畴，核心注目价值链条。物流地产的载体还包括物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等， 其价值链核心在于拿地、运营与资金转往环节。

　　土地供应规范，一线城市紧缺： 目前国家关于工业仓储用地政策早已更为规范，须要经过招拍挂手段提供土地且对先前研发亦有较规范的规定；另外一线城市供给紧缺造成了一线周边二线城市的土地阻塞效应；　　运营收益平稳：最主要的为长约带给的租金收益和有可能有的管理费；　　金融属性较强：海外地产商十分擅于用于投资基金地产基金以提高杠杆并减缓资金转往。报告全文iTunes： wenku.ofweek.com/show-31150.html　　现代物流地产供应紧缺，电商将出市场需求夹住主力。对标美国，美国物流设施整体供给为中国的 18.5 倍，人均供给为中国的 79 倍。

供给端力有不下狱之余，中国近超美日的网购渗透率使得电商行业对现代物流地产的市场需求蓬勃发展。　　一超强多强劲外资领先，内资民资迎头赶上。从中国的物流地产行业份额上看，外资目前为止依旧占有行业前三，其中普洛斯以多达 55%的市场占有率遥遥领先。动态仔细观察，内资民营企业近两年有下降势头，根据戴德梁行数据，累计 2015年底宇培与不易商分列行业4与6位。

　　外资排在：多以合资解决问题拿地问题，基金杠杆加快资金转往。海外物流地产企业是中国物流地产业的仅次于玩家，擅于使用合资大股东等方式拿地，而大部分的海外开发商都会以投资基金地产基金方式减缓资金周转。

其中以普洛斯规模仅次于，另有参与者还包括嘉民、安博、盖世理、丰树、腾飞。　　物流地产的核心竞争力在于土地资金成本、产品形态、运营管理。中长期来看，产业受到影响在于国内网购渗透率额和居民消费升级对于偏高端的消费类仓库的市场需求，而土地成本居高不下和大量中低端仓库弥漫市场构成的恶性竞争不会对产业构成一定冲击；此外，经济上行阶段，货主对仓储费用日益脆弱也或许不容忽视的因素；中长期看，物流地产商全然依赖中国经济快速增长、土地和人工红利来大幅度盈利的时代已无法保持，所以除了产业大逻辑、仓库形态和区位经济的匹配度等宏观因素外，　　我们建议主要观测指标还包括：仓库成本、已落定合约、仓储网络布局规划、管理运营团队、资金成本、仓库系统 IT 研发和实行能力等，其中管理运营团队、 IT 解决方案等软实力对客户供应链的优化起到不会日益显著，这一点在跨境电商物流领域最为显著，终将沦为未来电商征选合作方的主要指标。

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